Você pode ter dinheiro para receber por causa do ITBI cobrado de forma indevida na compra do imóvel

Você pode ter dinheiro para receber por causa do ITBI cobrado de forma indevida na compra do imóvel

Comprar um imóvel já é, por si só, uma das decisões mais importantes da vida. É um momento que deveria representar conquista, segurança e realização. Mas, para muitos compradores, esse sonho acaba sendo abalado por uma surpresa desagradável: a cobrança de um ITBI muito acima do esperado.

Isso acontece quando o Município ignora o valor real da negociação e exige o imposto com base em um valor venal de referência fixado unilateralmente, quase sempre superior ao preço efetivamente pago pelo imóvel. Na prática, o contribuinte fica encurralado: ou paga um valor excessivo para conseguir concluir a escritura e o registro, ou vê a negociação travar justamente na reta final.

O problema é que essa cobrança, em muitos casos, não está de acordo com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.

O que é o ITBI e por que ele pesa tanto no bolso?

O ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, devido nas operações de compra e venda de imóveis. Sem o recolhimento desse tributo, normalmente não é possível concluir os atos cartorários necessários para formalizar a transferência da propriedade.

E é exatamente aí que mora a grande aflição do comprador: depois de juntar recursos para entrada, financiamento, documentação, emolumentos e demais despesas, ele ainda se depara com uma cobrança de ITBI calculada sobre um valor que não corresponde ao negócio fechado.

Em muitos casos, o contribuinte comprou o imóvel por um determinado preço, mas a Prefeitura exige o imposto sobre uma base bem maior. O resultado é simples: pagamento indevido, aumento artificial do custo da compra e sensação de impotência diante da exigência do Fisco.

O Município pode cobrar ITBI sobre valor diferente do da compra?

De acordo com a tese firmada pelo STJ no Tema Repetitivo 1.113, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor do imóvel negociado em condições normais de mercado.

Isso significa que o imposto, em regra, deve incidir sobre o valor da transação, e não sobre um valor de referência criado unilateralmente pelo Município para majorar a cobrança.

Esse entendimento é extremamente importante porque protege o contribuinte contra cobranças arbitrárias. O STJ consolidou a compreensão de que o valor declarado pelo comprador goza de presunção de veracidade, somente podendo ser afastado caso o ente público instaure o devido procedimento administrativo para apurar eventual divergência.

Em outras palavras: a Prefeitura não pode simplesmente presumir que o imóvel vale mais e impor esse valor sem o devido processo legal.

Valor venal do IPTU, valor de referência e valor da transação: qual é a diferença?

Essa confusão é mais comum do que parece.

Muita gente acredita que o ITBI deve seguir automaticamente o mesmo valor usado para IPTU ou o chamado valor venal de referência. Mas não é assim.

O entendimento jurisprudencial tem caminhado no sentido de que a base do ITBI não se vincula automaticamente ao valor adotado para fins de IPTU, tampouco pode ser substituída, de forma automática e prévia, por uma tabela interna do Município.

O que importa, em regra, é o valor efetivo da negociação, desde que celebrado em condições normais de mercado. E isso faz toda a diferença, porque entre o preço real do contrato e o valor arbitrado pela Prefeitura pode haver uma distância enorme — e quem paga essa conta é o contribuinte.

O que a Justiça tem decidido sobre isso?

A jurisprudência tem reconhecido o direito do comprador de recolher o ITBI com base no valor da efetiva transação imobiliária, afastando a cobrança feita exclusivamente com base em valor venal de referência.

Em decisões recentes da Fazenda Pública de São Paulo, magistrados reconheceram justamente essa ilegalidade e autorizaram o recolhimento do imposto com base no valor do negócio realizado entre as partes.

O fundamento é claro: não cabe ao Município arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI sem instaurar procedimento administrativo adequado, com observância do contraditório e da ampla defesa.

Isso não impede que a administração pública, em situações específicas, apure eventual divergência. O que não pode ocorrer é a imposição automática de um valor maior, como se a palavra do contribuinte não tivesse validade alguma.

Por que essa cobrança é tão prejudicial ao comprador?

Porque ela atinge o contribuinte em um dos momentos mais sensíveis da operação imobiliária.

Muitas vezes, a compra já está aprovada, o contrato já foi assinado, as partes já organizaram toda a documentação e o comprador está prestes a regularizar o imóvel. É justamente nessa etapa que surge a cobrança abusiva, criando um custo inesperado que pode inviabilizar o fechamento do negócio.

Além do impacto financeiro, há também o desgaste emocional. O comprador se sente pressionado a pagar imediatamente para não perder prazo, não comprometer o registro e não colocar em risco um patrimônio que, em muitos casos, foi adquirido após anos de esforço.

É o típico caso em que o contribuinte paga não porque concorda, mas porque se vê sem saída.

Já paguei o ITBI maior. Ainda posso buscar meu direito?

Sim, em muitos casos, sim.

Quando o contribuinte já realizou o pagamento com base de cálculo indevida, pode ser possível discutir judicialmente a restituição do valor pago a maior, desde que a análise técnica do caso confirme a ilegalidade da cobrança e observe os prazos aplicáveis.

Cada situação precisa ser examinada com cuidado, porque documentos como escritura, guia do ITBI, comprovante de recolhimento, matrícula do imóvel e instrumento de compra e venda podem ser decisivos para demonstrar o excesso cobrado.

Por isso, quem já pagou não deve partir da premissa de que “agora não há mais o que fazer”. Em muitos casos, há sim medida jurídica cabível.

E quando o imposto ainda não foi pago?

Nessa hipótese, a atuação jurídica pode ser ainda mais estratégica.

Dependendo do caso concreto, é possível buscar medida judicial para garantir que o recolhimento seja feito sobre o valor correto da transação, permitindo o prosseguimento da escritura e do registro sem a imposição de uma cobrança abusiva.

Isso pode evitar prejuízo imediato, reduzir o custo da operação e impedir que o comprador desembolse quantia superior ao que realmente seria devido.

Quando vale a pena procurar um advogado?

A resposta é simples: assim que surgir divergência no valor do ITBI.

Quanto antes houver análise jurídica, maiores são as chances de evitar pagamento indevido, travamento da escritura e prejuízos desnecessários. Um advogado poderá verificar a legalidade da base de cálculo adotada, analisar a documentação do imóvel e definir a melhor estratégia para o caso.

Em matéria tributária e imobiliária, agir rápido faz diferença. Esperar demais pode significar perder tempo, dinheiro e oportunidades.

Conclusão

Se você está comprando um imóvel e percebeu que o ITBI foi calculado sobre um valor muito superior ao preço real da negociação, acenda o sinal de alerta. Essa cobrança pode ser ilegal.

O entendimento do STJ tem sido claro ao reconhecer que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor da transação em condições normais de mercado, e não um valor arbitrado previamente pelo Município sem o devido procedimento administrativo.

Você não precisa aceitar passivamente uma cobrança excessiva justamente no momento de realizar um sonho tão importante.

Fale com nossos advogados

Se você está enfrentando cobrança indevida de ITBI, já pagou valor acima do correto ou quer analisar a possibilidade de discutir judicialmente a base de cálculo do imposto, entre em contato com nossa equipe.

A análise técnica do seu caso pode revelar um direito que você sequer sabia que tinha — e evitar que a compra do seu imóvel se transforme em mais um prejuízo.