
Conheça os principais riscos tributários nas negociações imobiliárias
As operações imobiliárias, seja a compra, venda, locação ou incorporação de imóveis, estão diretamente ligadas a uma série de tributos que podem gerar riscos relevantes, tanto para pessoas físicas quanto para jurídicas.
A complexidade das normas tributárias aplicáveis a essas transações exige atenção e planejamento, uma vez que erros no cumprimento das obrigações fiscais podem resultar em pesadas multas e questionamentos fiscais.
Neste artigo, abordamos os principais riscos tributários em operações imobiliárias e como preveni-los.
1. Imposto de Renda sobre Ganho de Capital
Um dos principais riscos tributários em operações imobiliárias é a apuração incorreta do ganho de capital. O Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital incide sobre a diferença positiva entre o valor de alienação do imóvel e o valor de sua aquisição, após deduzidas as despesas com melhorias e comissões de corretagem.
A falha na correta apuração do valor de aquisição ou o esquecimento de deduzir essas despesas pode levar ao pagamento indevido de tributos ou a autuações fiscais por omissões.
Além disso, muitas vezes os contribuintes desconhecem a possibilidade de isenção do Imposto de Renda em casos como a venda de imóveis residenciais, desde que o valor seja utilizado na aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.
2. ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é de competência municipal e incide sobre a transmissão de bens imóveis. Um dos principais riscos está relacionado à sua base de cálculo.
Muitas vezes, o valor venal utilizado pela prefeitura para calcular o ITBI é superior ao valor da transação, gerando custos adicionais para o contribuinte.
Além disso, pode haver divergências em relação ao momento de incidência do ITBI, especialmente em operações envolvendo permutas ou transferências de bens entre empresas.
Outro risco é o desconhecimento das hipóteses de imunidade previstas na Constituição, como as transferências de imóveis para integralização de capital social, que podem ser isentas de ITBI em certas situações.
3. ITCMD - Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação
O ITCMD é um tributo estadual que incide sobre heranças e doações. No contexto de operações imobiliárias, esse imposto é relevante nas transmissões por causa mortis ou em doações de imóveis.
O risco está na falta de planejamento sucessório, o que pode resultar na incidência de alíquotas elevadas e na dificuldade de pagar o imposto, especialmente se o imóvel não for imediatamente vendido ou gerar renda.
Além disso, variações nas alíquotas e nas regras de isenção entre os estados também podem criar desafios.
4. Incorporação Imobiliária e Tributos Federais
As empresas que atuam no ramo de incorporação imobiliária enfrentam riscos tributários relacionados à tributação pelo regime de lucro presumido, lucro real ou pelo regime especial do patrimônio de afetação (RET).
A escolha errada do regime tributário pode gerar um aumento significativo na carga fiscal, especialmente em relação ao PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.
Outro ponto sensível é o recolhimento do ISS (Imposto sobre Serviços), cuja competência é municipal, sendo aplicado sobre serviços de construção civil e outras atividades relacionadas. O risco está na correta caracterização da atividade para fins de definição da base de cálculo e do responsável pelo recolhimento.
5. Uso de "Holding" Familiar e Planejamento Tributário
A constituição de holdings familiares para gerir patrimônio imobiliário é uma prática cada vez mais comum como forma de planejar a sucessão e otimizar a tributação. No entanto, essa estratégia pode trazer riscos se não for executada corretamente.
O fisco pode desconsiderar a holding familiar quando houver indícios de simulação, como o uso da empresa exclusivamente para evitar a tributação sobre doações ou heranças. Isso pode resultar em autuações fiscais e cobrança de ITCMD, IR e outros tributos.
6. IRPJ e CSLL sobre a Venda de Imóveis por Pessoas Jurídicas
Para as empresas que realizam a compra e venda de imóveis de forma habitual, a Receita Federal pode entender que a atividade é considerada como uma operação de natureza comercial, sujeita à tributação pelo IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica) e pela CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido).
Isso significa que os ganhos com a venda dos imóveis seriam tributados como receita operacional da empresa, em vez de ganho de capital.
Esse entendimento gera um aumento significativo da carga tributária, principalmente quando a empresa não está atenta à classificação correta de suas atividades. A fiscalização também pode questionar a alocação de despesas operacionais na apuração do resultado tributável.
Conclusão
Os riscos tributários em operações imobiliárias são amplos e envolvem tanto a apuração correta de tributos quanto o planejamento tributário adequado para evitar autuações e custos desnecessários.
O suporte de uma assessoria jurídica especializada é fundamental para garantir o cumprimento da legislação e a proteção contra passivos tributários inesperados.
Empresas e indivíduos envolvidos em operações imobiliárias devem estar atentos às peculiaridades de cada tipo de transação e adotar práticas de planejamento tributário que mitiguem os riscos e otimizem a carga fiscal, assegurando maior segurança e previsibilidade em suas atividades.
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